03-10-2011
Cubatura in libera vendita
La vendita della "cubatura" (detta anche volumetria) non dovrebbe più essere un problema, da quando il Dl Sviluppo (articolo 5, comma 3) ha sancito che sono trascrivibili nei registri immobiliari «i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche a essi relative». Se dunque Tizio e Caio sono proprietari di due terreni (anche non confinanti) e su quello di Caio sono edificabili 900 metri cubi, Caio può ad esempio limitare la propria costruzione a 700 metri cubi e vendere o donare i 200 metri cubi residui a Tizio il quale, con il permesso del Comune, potrà sfruttarli sul proprio fondo. Chiunque comprerà il lotto dal quale la volumetria è stata "prelevata" sarà quindi reso avvertito, dalla lettura dei registri immobiliari, che si tratta di un fondo a capacità edificatoria nulla o ridotta. articoli correlatiI volumi edificatori saranno ipotecabili Più in generale, la norma in questione sdogana, sotto il profilo civilistico, la fattibilità concreta della pianificazione urbanistica impostata sul principio della cosiddetta "perequazione": con questo sistema, in sintesi, viene impresso a ogni metro quadrato di territorio comunale, senza distinzioni, un indice volumetrico standard, di modo che il proprietario del fondo che sia destinato a non essere edificato (perché ad esempio è un'area di uso pubblico o a verde) possa cedere la sua virtuale edificabilità a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire. Realizzando in tal modo una completa equiparazione tra cittadini beneficiati dai "retini" del pianificatore comunale e cittadini invece titolari di fondi privi di capacità edificatoria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono: dove ci sono vincoli legati, per esempio, all'altezza degli edifici, una sopraelevazione potrebbe essere impossibile. Prima del Dl Sviluppo, al risultato pratico di trasferire la cubatura da un fondo all'altro si giungeva mediante vari escamotage: quello più praticato era la costituzione di una servitù, mediante la quale veniva individuato come «fondo servente» quello gravato da un vincolo di inedificabilità (e cioè con il vincolo di non ospitare costruzioni di volumetria corrispondente a quella «ceduta») e come «fondo dominante» quello che acquisiva la capacità volumetrica inibita al fondo servente. Con la costituzione della servitù si riusciva quindi a rendere pubblico, mediante la trascrizione nei Registri immobiliari, il fatto che chiunque avesse poi comprato il fondo servente avrebbe acquisito un'area priva di capacità edificatoria (quella in teoria che gli sarebbe spettata in ragione della sua superficie) e che chiunque avesse invece comprato il fondo dominante avrebbe avuto a disposizione un'area dotata, oltre che della capacità volumetrica «propria» (vale a dire quella derivante dalla propria estensione), anche della capacità volumetrica «derivata» dal fondo servente, il tutto ovviamente previo beneplacito comunale circa la possibilità di usare questa volumetria nel fondo dominante. Oggi si aprono scenari prima impensabili: la volumetria acquisita non deve essere legata da subito a un fondo specifico ma può restare in sospeso sino a quando il proprietario non abbia deciso quale sia il fondo nel quale sfruttarla concretamente. Non è quindi inimmaginabile uno scenario nel quale, qualora le transazioni aventi a oggetto la volumetria si facessero frequenti, si formi un vero e proprio "borsino" della volumetria, magari regolamentato, dove si possano incontrare finanzieri, intenzionati a investire in diritti volumetrici, e costruttori alla ricerca di volumetria per i propri interventi edificatori. PRIMA E DOPO IL PROVVEDIMENTO 01 | LA SERVITÙ Prima del Dl 70/2011, per "cedere" i diritti edificatori si usava costituire una servitù a carico del «fondo servente» (cioè quello che aveva i diritti era gravato da un vincolo di inedificabilità) e a vantaggio del «fondo dominante», cioè quello, confinante, che acquisiva la capacità volumetrica che il fondo servente non avebbe potuto usare. La servitù veniva trascritta nei Registri immobiliari, stabilizzando così il diritto 02 | LE NUOVE REGOLE La nuova norma è ispirata al principio della perequazione: per ogni metro quadrato di territorio comunale c'è un indice volumetrico standard liberamente cedibile da parte del proprietario del fondo che non può essere edificato a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire ma ha già esaurito la sua volumetria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria solo se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono
12-07-2011
Meno vincoli per chi costruisce. Con la segnalazione di inizio attività non bisogna attendere i 30 giorni
La Dia diventa Scia e dopo 30 anni si conclude un percorso che trasforma il silenzio da parziale consenso (dopo 90 giorni nel decreto 9/1982, cosiddetto Nicolazzi) a effettiva possibilità di costruire. L'articolo 5 del decreto Sviluppo (70/2011) rende possibili interventi edilizi complessi, spostando dalle amministrazioni ai tecnici (e ai privati committenti) un rilevante complesso di accertamenti e responsabilità. Il meccanismo riguarda tutte le attività soggette a Dia, cioè tutto ciò che ha parametri precisi circa volumi, destinazioni, distanze, altezze, oltre ovviamente a tutte le opere di manutenzione, adeguamento, contenimento consumi energetici. La Scia (segnalazione inizio attività, articolo 19 della legge 241/1990) consente oggi un immediato inizio di attività edili, sostituendo la Dia che imponeva comunque l'attesa di 30 giorni. L'inizio immediato di lavori impone maggiori responsabilità sia ai privati sia alle amministrazioni: i primi devono dotarsi di tute le autorizzazioni, verifiche e permessi necessari (molti dei quali a loro volta sottoposti a silenzio assenso) autocertificando, attestando e asseverando (con responsabilità via via seppur di poco decrescenti). Le seconde devono controllare (semmai con l'ausilio dei residenti, vicini al cantiere) che non inizino lavori privi di necessari requisiti. Dopo 30 giorni dall'inizio dei lavori (che nella Scia può essere contestuale alla richiesta alla Pa) l'amministrazione vede di molto ridotta la possibilità di intervenire e sospendere l'opera edile: in pratica può agire solo per stringenti motivi di sicurezza. Ciò conferma che anche il potere repressivo degli uffici pubblici si è evoluto, con trasformazione dei divieti e delle sospensioni in atti complessi, in cui gli aspetti repressivi (l'ostacolo alla prosecuzione) devono essere associati a quelli propositivi (il suggerimento di modifiche o integrazioni alla pratica edilizia). La Scia non sostituisce la Dia nel caso in cui quest'ultima, a sua volta, sostituisca il permesso di costruire: ad esempio non vi può essere Scia nei casi di cosiddetta «Dia pesante». L'ipotesi prevista dalla legge è quella della presenza di un piano urbanistico di dettaglio, in cui è possibile l'inizio dei lavori 30 giorni dopo la consegna di una completa documentazione in allegato alla Dia: il Dl Sviluppo conferma, all'articolo 5 comma 3, che in questo caso è sempre necessaria una Dia (e i relativi 30 giorni di attesa), senza poter attuare un inizio immediato dei lavori (come sarebbe consentito se vi fosse completa identità tra la Dia e la Scia. Di fatto, la sostituzione della Dia con la Scia anche per interventi di ampia portata sarebbe stata rara, poiché già con la prima (e i 30 giorni di attesa) imprenditori, tecnici e banche (per eventuali mutui) erano intimoriti, preferendo attendere il rilascio del permesso di costruire, molto più rassicurante rispetto alla mera ricevuta di una raccomandata dell'invio della Dia. Il decreto legge Sviluppo chiarisce, all'articolo 5 comma 2 lettera c, che i vincoli ambientali, paesaggistici o culturali non possono essere sostituiti da Scia, sicché è sempre necessario ottenere i relativi permessi espressi (con relativi termini di attesa ed eventuali prescrizioni modificative di progetto). Ciò significa che la tutela dell'ambiente (per intere zone) e di specifici edifici (per il patrimonio culturale) impone sempre un passaggio autorizzatorio espresso. Se si ampliano i casi di Scia, anche il permesso di costruire accelera: nello stesso articolo 5, comma 2 del decreto Sviluppo il termine per una pronuncia espressa su una pratica completa è individuato in 90 giorni (che diventano 180 nei comuni superiori a 100mila abitanti). Il giorno successivo si forma il silenzio assenso e cioè si può iniziare a costruire. Sono esclusi dalla procedura accelerata i casi in cui l'area di intervento è sottoposta a vincoli paesaggistici, ambientali o culturali.
29-04-2011
Arriva il silenzio-assenso per costruire e ristrutturare
Il Governo studia un piano casa bis. Non più solo la possibilità di ottenere in fretta il via libera per ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni, ma una vera e propria riapertura dei termini, compresi quelli già scaduti per consentire alle Regioni di fare nuove leggi o di ammorbidire quelle esistenti. Sarebbe questo lo sbocco finale per il rilancio del piano casa annunciato da Berlusconi. Il piano casa ha funzionato veramente finora solo in Veneto (circa 22mila domande) e in Sardegna. APPROFONDIMENTI Segnalazione semplificata per far decollare il piano casa Commento: nell'uovo di Pasqua un nuovo piano casa In arrivo il nuovo piano casa; ampliamenti dal 20% al 30% e superamento dei vincoli regionali L'annuncio di Tremonti: pronto il nuovo piano casa. Superato il veto delle Regioni, ampliamenti fino al 30% Sul piano casa resterà decisivo il sì dei Governatori: in Lombardia e Emilia Romagna serve una proroga La revisione dello strumento edilizio: i piani casa inseguono termini più ampi e regole meno severe La situazione lo scorso dicembre Le misure per il rilancio dell'economia: tutte le novità per l'edilizia, dal piano casa al nuovo piano città Veneto: spazio al piano casa anche in centro città Piemonte: la Regione approva le legge urbanistica, più semplice aumentare le cubature Liguria: debuttano i premi maggiorati Lazio: troppe liti sul piano casa Lazio: sbloccare subito il piano casa Lazio: affida il rilancio ai cambi d'uso semplificati Puglia: meno vincoli sul piano casa Leggi i documenti«Sul piano casa resterà decisivo il sì dei Governatori: in Lombardia e Emilia Romagna serve una proroga» di Giorgio Santilli «Segnalazione semplificata per far decollare il piano casa» di Massimo Frontera e Dino Pesole La riapertura dei termini per le leggi regionali è la via di uscita individuata per superare il principale ostacolo al rilancio del piano casa: la scadenza ormai matura del programma straordinario in molte Regioni. I termini per aggiungere la famosa stanza in più a ville e villette, infatti, sono già scaduti in Emilia Romagna (il 31 dicembre scorso) e in Lombardia (il 15 aprile). E, salvo proroghe in extremis, sono ormai in chiusura anche Sardegna, Veneto, Basilicata e Toscana. L'ipotesi a cui si lavora invece è di permettere alle Regioni di intervenire di nuovo con una propria regolamentazione che consenta di fare gli ampliamenti in deroga ai piani regolatori e che faccia partire, una volta per tutte, anche la demolizione e ricostruzione (il decreto dovrebbe cancellare anche il pesante vincolo del rispetto della sagoma). Stavolta però il Governo vuole provare a "forzare la mano": in caso di inerzia della Regione, il proprietario potrebbe appellarsi alla legge statale e ottenere comunque il via libera all'ampliamento. Altrettanto forte è l'altra semplificazione dell'edilizia allo studio: il permesso di costruire rilasciato grazie al semplice silenzio assenso. Sempre. E non solo in via straordinaria per il piano casa. Oggi il silenzio assenso è ammesso solo per gli interventi minori (manutenzione straordinaria, ad esempio). Da domani invece varrebbe su tutti i grandi lavori: dalle ristrutturazioni alla nuova costruzione. Potrebbe cioè bastare presentare la domanda e se il Comune non risponde entro un determinato periodo, iniziare i lavori senza un'effettiva verifica della compatibilità ambientale e paesaggistica. Ora il Governo deve cominciare a cercare il consenso politico e il supporto delle Regioni, che sull'edilizia hanno una competenza concorrente. Operazione non facile: già due anni fa l'avvio del piano casa fu il frutto di una lunga e difficile trattativa con i governatori. L'altro capitolo del decreto sviluppo che sta prendendo forma è quello relativo agli appalti: il ministro delle Infrastrutture, Altero Matteoli, proporrà bandi tipo che dovrebbero rendere sicure e tassative tutte le cause di esclusione dalle gare di lavori, servizi e forniture. Si lavora poi al giro di vite sulle riserve e le opere compensative per abbassare i costi delle opere pubbliche. L'idea è di ridurre ancora l'attuale tetto del 5% per le richieste di «compensazioni» dal territorio. E di inglobare anche le opere di mitigazione ambientale. Anche per le riserve, ovvero le richieste dell'appaltatore, di aumenti legati a imprevisti e "sorprese" sui progetti, Tremonti ha già detto di volere a tutti i costi mettere un freno, ma in questo caso l'Economia sta ancora ragionando sulla percentuale. Così come una partita ancora aperta è quella sull'arbitrato: Tremonti sembra intenzionato a riproporre il divieto di ricorrere ai giudici privati negli appalti, i costruttori invece premono per mantenere la corsia preferenziale in nome di un contenzioso più veloce. Il decreto sviluppo è in agenda per il Consiglio dei ministri del 6 maggio. Per lo stesso giorno potrebbe sbloccarsi anche un super–Cipe che ha al primo punto dell'ordine del giorno il piano di housing sociale da 2,6 miliardi. Ma il prossimo Cipe è atteso anche per il rilancio di altri capitoli di spesa per le infrastrutture, a partire dalle concessioni aeroportuali (aumenti tariffari per finanziare gli investimenti di Adr, Sea e Save) e dal piano Sud che attende di essere approvato insieme alla ripartizione di 15,4 miliardi del Fas 2007-2013 alle Regioni. Dovrebbe invece prendere forma dopo le elezioni amministrative la manovra di manutenzione dei conti da tre miliardi che deve dare ulteriore slancio agli investimenti infrastrutturali ma anche finanziare, ad esempio, le missioni internazionali, compreso l'ultimo impegno italiano in Libia.
24-03-2011
Sulla certificazione energetica percorsi differenziati tra le regioni: le istruzioni per l'uso
Notai e clienti alle prese con la certificazione energetica. A giorni verrà pubblicato il nuovo decreto legislativo sull'efficienza energetica, che entrerà in vigore il giorno successivo. Nella norma è contenuta una disposizione in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita: «nei contratti di compravendita (...) deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente» attesta «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica». Da qui dovrebbe ricavarsi che: documentiRegione Emilia Romagna - Delibera n. 156 Regione Emilia Romagna - Delibera 28 ottobre 2008, n.1754 Lombardia - Delibera giunta regionale n. 8745 del 22 dicembre 2008 Vedi tutti » articoli correlatiIn Lombardia arriva l'obbligo di inserire la certificazione energetica negli avvisi di vendita o locazione Certificatori energetici, in Lombardia decade l'obbligo d'iscrizione all'albo professionale In Trentino Alto Adige per i nuovi edifici l'obbligo scende dalla classe C alla classe B Vedi tutti » a) nelle Regioni che hanno emanato una disciplina propria in tema di certificazione energetica, si dovrà continuare ad applicare la legislazione regionale, così come accaduto finora (in Lombardia, ad esempio, si continuerà a doversi allegare l'Ace al rogito), ma con l'aggiunta che i contratti andranno integrati con una clausola che renda conto dell'attestazione dell'acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica; b) in queste regioni, il perimetro applicativo dell'Ace resta definito dalla legge locale anche per quel che concerne le eccezioni da essa disposte: e cioè, per esempio, sempre in Lombardia, la compravendita avente a oggetto quote di comproprietà continuerà a essere un contratto cui non si dovrà allegare l'Ace e nel quale non dovrà essere contenuta la clausola; c) nelle Regioni ove non vi è una specifica legislazione in materia, la nuova norma comporta che l'obbligo di dotazione con l'Ace del fabbricato compravenduto, finora ritenuto derogabile ove l'acquirente lo consentisse, diventa inderogabile, così come inderogabile è la nuova regola inerente la necessaria presenza nel contratto della nuova clausola; d) nelle Regioni che non hanno una disciplina propria pare comunque applicabile l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm del 26 giugno 2009 (anche se sembra un po' strano che esso non sia stato travolto dal nuovo Dlgs), secondo il quale «il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l'edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti». Se oggi è certo che sarebbe illegittima una clausola contrattuale che contenesse una rinuncia dell'acquirente ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica, meno chiaro è invece cosa succede se: 1) il contratto venga firmato con Ace già rilasciato ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione; 2) il contratto venga firmato senza che l'immobile abbia ottenuto l'Ace e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell'acquirente; 3) il contratto riporti una clausola attestante il falso (e cioè che l'Ace è stato rilasciato senza che sia vero). Nel primo e nel terzo caso la validità del contratto non appare in discussione, ferme ovviamente le responsabilità di ogni specie che si assume chi, nel contesto di un atto pubblico, dichiara fatti non corrispondenti alla realtà e fermo che l'ipotesi di stipula di un contratto attestante la non veritiera sussistenza dell'Ace appare difficilmente ipotizzabile perché appare non plausibile pensare a un contratto notarile contenente dichiarazioni che il notaio non si sia fatto suffragare da idonea documentazione. Nel secondo caso, nonostante l'indubbia inderogabilità della nuova norma, l'opinione attualmente dominante nel mondo professionale è quella secondo cui il contratto non sarebbe nullo (fermo restando che un giudice potrebbe pensarla anche diversamente, per il fatto che il tono imperativo della disposizione appare abbastanza perentorio quando essa afferma che il contratto "deve contenere"). Resta allora da capire quali siano le conseguenze di comportamenti contrastanti con la nuova norma, a parte quelle inerenti la responsabilità del notaio sotto il profilo deontologico. È ipotizzabile, per esempio, che l'acquirente che non sia stato adeguatamente informato dal venditore o dai professionisti coinvolti si possa lamentare dei vizi o della mancanza di qualità del bene comprato, oppure della carenza di assistenza avuta dai professionisti che hanno lavorato per lui. Le leggi e le delibere regionali sulla certificazione energetica / I documenti delle istruzioni per l'uso LE ALTRE GUIDE Lavoro e assistenza disabili. 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