22-02-2012

Rate flessibili per i debiti con Equitalia e detrazioni più alte per chi ha figli

Dalle black list per i "furbetti" dello scontrino agli ispettori-giocatori nelle sale da gioco, fino alle rateizzazioni più facili per i debiti fiscali e alla cancellazione di quelli sotto i 30 euro. Sono alcune novità contenute nel decreto fiscale in arrivo venerdì al Consiglio dei ministri. Che punta, innanzitutto, a introdurre degli sconti fiscali per i redditi bassi, a partire dal 2014. Gli sgravi potranno essere anche misure non strutturali. Si punta, in particolare, ad aumentare le detrazioni per i familiari a carico,a partire dagli 800 euro oggi riconosciuti dal Fisco per il coniuge a carico, dei 900 se il figlio ha meno di tre anni, e dei 690 per i figli se i redditi dichiarati sono compresi tra i 40 e gli 80mila euro.

22-02-2012

Report urbano Fiaip 2011: in calo compravendite -5,94% e prezzi -6,98% . Timidi segnali di risveglio del mercato nel secondo semestre 2012

Risultati delle rilevazioni FIAIP sull'andamento del mercato immobiliare urbano 2011 e scenari di mercato per il 2012 Il 2011 si chiude con un mercato in stagnazione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo del 6,98% per le abitazioni, mentre cala il numero delle compravendite che si attesta a -5,94% nel 2011. Crescono le locazioni ad uso abitazione: + 3,97% rispetto al 2010. Inoltre, si segnala come sono sempre di più gli italiani (49%) ed i clienti extra U.E. (70%) che nel 2011 hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili, sebbene vi sia stata una leggera riduzione (-3%) delle richieste ed erogazioni rispetto al 2010. Si rileva una diminuzione del 5% del ricorso al sistema creditizio da parte degli extracomunitari. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con i clienti stranieri, riguardano i cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2010. Si rileva quest’anno, invece una diminuzione per le compravendite da parte degli extracomunitari, ed un leggero aumento delle locazioni. I segnali di risveglio registrati nel secondo semestre 2010 non hanno trovato conferma e il 2011 consegna un mercato caratterizzato da scarsa mobilità, ai limiti della stagnazione, con prezzi in calo (- 6,98% le abitazioni, -9,09% i negozi, - 10,64% gli uffici, - 9,85% i capannoni) e una nuova contrazione del numero di compravendite rispetto all’anno precedente (- 5,94% le abitazioni, - 10,84% i negozi, - 11,07% gli uffici, - 10,30% i capannoni). Il Report immobiliare urbano Fiaip 2011, presentato oggi a Roma, sottolinea come il comparto è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, dove la forbice tra richiesta e offerta continua ad essere ancora troppo distante (circa il 20%). Per il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che oggi a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2011 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi e al Prof. Augusto Vitale dell’Università degli Studi di Napoli Federico II: “ Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz’altro risentito dell’impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo ad una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del “funding” ponendo ancora gli istituti di credito in una posizione di difesa, e generando, nuovamente, una stretta creditizia che, dopo essersi allentata nel 2010, ha privato la domanda del suo fondamentale sostegno già dal secondo semestre del 2011. Inoltre - dichiara Mario Condò de Satriano - il mercato immobiliare risente dei timori sulla tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special modo, è stato influenzato dall’ elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre del 2011 con l’introduzione dell’IMU e la paventata revisione del sistema catastale: Tutti questi fattori hanno fortemente influenzato la tendenza ribassista. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte dai valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2011 sul mercato immobiliare urbano che quest’anno analizza un campione di 14 città italiane nel dettaglio. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Napoli Federico II – Dipartimento di Progettazione Urbana e di Urbanistica. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato dalle maggiori città metropolitane e da alcune città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane ritenute più significative per l’andamento del mercato nel Nord, Centro e Sud Italia. Dal report 2011 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Torino (+3,75%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Bergamo con la punta massima rilevata nella città lombarda del -13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena ed il -11,67% di Palermo, passando tra -5% di Cagliari, -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, - 8% di Roma, -8,33% di Avellino, - 8,75% di Salerno, - 10% di Milano e – 10,86% di Venezia. Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Compravendite Nel mercato residenziale rallenta la domanda rispetto all’anno 2010 e si registra secondo Fiaip una maggiore offerta di immobili sul mercato, accompagnata da una diminuzione del numero delle compravendite rispetto agli anni passati. In generale, il mercato indica nel 2011, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -6,98% per le abitazioni e del -9,09% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 9,85% per gli uffici e al 3% per i capannoni. Ciò è dovuto ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato, a causa di un prezzo degli immobili, che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2006/2007. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal – 10,30% dei capannoni, al – 5,94% delle abitazioni, al -10,84% dei negozi, fino al - 11,07% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita (periodo intercorrente tra la data di incarico vendita e la data di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita) degli immobili ad uso abitativo è tra i 6 e i 9 mesi. Diminuisce rispetto al 2010 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi. Si segnala poi come per lo più le compravendite ad uso residenziale sono portate a termine da clientela italiana (49%) attraverso un ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, nonostante si riscontra una decisa riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2010, a causa della stretta del sistema bancario. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto. Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono per il 70% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinea come tra il 2010 e il 2011 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che ha fatto rallentare ( -5%) in quel periodo l’accesso al credito a questa tipologia di clientela. Ma quali sono gli immobili più ricercati? Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 24% bilocali (miniappartamenti). Solo il 7% richiede in acquisto monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%). Da segnalare come vi sia stato nel 2011 un aumento dell’interesse per gli alloggi ristrutturati o da ristrutturare. Le previsioni per il 2012 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno per il 2012 come previsione l’aumento dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone. Locazioni Il mercato delle locazioni indica nel 2011 una sostanziale stabilità ed un offerta in leggera diminuzione rispetto al 2010, sebbene vi sia una domanda di abitazioni da locare in costante aumento. Nel 2011 il report Fiaip registra una lieve diminuzione del numero dei contratti di locazione rispetto allo stesso periodo del 2010. Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che rispetto al 2010 subiscono una flessione contenuta (- 3,65%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al – 7/-7,5% circa. In calo anche i prezzi delle locazioni dei negozi che nel 2011 fanno registrare un -3,35%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica per il comparto residenziale un aumento della domanda di abitazioni, l’offerta di immobili rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano infatti in costante aumento del +3,97% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi si riscontra una flessione dei contratti (-3,35) che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale uffici e capannoni. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e per il periodo da 1 a 3 mesi (38%) mentre sono in aumento coloro che riescono ad affittare entro un mese dall’incarico all’agenzia (18%). Una tipologia di immobile richiesto sempre più dalle giovani coppie o dai single che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (38%), così come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (32%) o semicentrali (33%), in aumento, + 10%, chi preferisce l’estrema periferia . Lo stato di conservazione degli alloggi più frequentemente affittati è quasi esclusivamente di buono stato (53%) o ristrutturato (23%). Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, il report Fiaip indica una tendenza alla diminuzione degli affitti ad uso residenziale (-7%) per le zone centrali, e del 10% per gli immobili situati nelle zone semicentrali e del 7% nelle aree periferiche delle città. Nel 2012 le rilevazioni prevedono una tempistica della conclusione dei contratti di locazione abitative sostanzialmente stazionaria rispetto al 2011, con un aumento nelle zone periferiche delle città. L’incognita sull’applicazione delle aliquote, sulle seconde case, da parte dei Comuni - così come previsto dall’introduzione dell’IMU - potrebbe causare un forte aumento dei canoni delle stesse locazione nel secondo semestre 2012, se le amministrazioni locali dovessero applicare il massimo dell’aliquota, così come accaduto in questi giorni nel comune di Parma. Conseguentemente il numero dei contratti di locazione potrebbe subire una contrazione al ribasso nel corso dell’anno. Scenari di mercato per il 2012 Il difficile incontro tra domanda ed offerta, già riscontrato nel 2011, produrrà una stagnazione nel numero delle compravendite, almeno per il primo semestre 2012. Si segnala inoltre come l’incognita sull’applicazione delle aliquote IMU da parte dei Comuni, e la possibilità dell’ introduzione di un eventuale ulteriore tassa patrimoniale influenzerà il mercato e porterà gli investitori e le famiglie Italiane su posizioni attendiste, ove il quadro economico europeo non dovesse stabilizzarsi entro il mese di giugno. “ Alla luce di queste considerazioni – dichiara Mario Condò de Satriano - il primo semestre del 2012 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato da parte dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di un coordinamento delle politiche economiche europee atte a stabilizzare la tensione dei mercati borsistici, nonché di una chiarificazione dell’imposizione fiscale introdotta del nuovo Governo, resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno “tempi migliori” riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti”. Soltanto nel secondo semestre, a condizione che siano state metabolizzate le politiche fiscali domestiche e sia migliorata la governance economica dell’Eurozona, affinché gli Istituti di Credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato riprenderà a “funzionare” anche perché sarà il maggior tasso di inflazione a “sbloccare” chi aveva già programmato di investire nel mattone. “Gli italiani – dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip - nel 2012 saranno agevolati dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale”. Nell’ambito di questo scenario, rivestirà un ruolo fondamentale la figura dell’agente immobiliare che, nelle vesti di consulente, avrà il compito di consigliare il “giusto prezzo” a quella parte della domanda che ha l’esigenza abitativa ed è alla ricerca di una casa, probabilmente piccola (70/80 mq.), centrale e con elevate qualità contestuali e strutturali, guidandola nel “saper cogliere l’occasione” in funzione di budget ed esigenze, magari rinunciando a qualcosa, ma nella consapevolezza che l’attuale fase di mercato difficilmente si ripresenterà in tempi brevi. Così come sarà sempre compito dell’agente immobiliare, dimostrare a quella parte del mercato dei venditori che talune aspettative di prezzo, ancorate ai valori del 2006/2007, oggi non sono più realizzabili. “Oggi – conclude il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano – alcune aspettative dei proprietari sono false e non sono più realizzabili e, il perdurare di tali offerte sul mercato, costituiscono un forte disorientamento del consumatore alla ricerca dell’alloggio. Viceversa, l’adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe, ancora oggi, una rapida definizione in funzione di una domanda ancora sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita” .

03-10-2011

Cubatura in libera vendita

La vendita della "cubatura" (detta anche volumetria) non dovrebbe più essere un problema, da quando il Dl Sviluppo (articolo 5, comma 3) ha sancito che sono trascrivibili nei registri immobiliari «i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche a essi relative». Se dunque Tizio e Caio sono proprietari di due terreni (anche non confinanti) e su quello di Caio sono edificabili 900 metri cubi, Caio può ad esempio limitare la propria costruzione a 700 metri cubi e vendere o donare i 200 metri cubi residui a Tizio il quale, con il permesso del Comune, potrà sfruttarli sul proprio fondo. Chiunque comprerà il lotto dal quale la volumetria è stata "prelevata" sarà quindi reso avvertito, dalla lettura dei registri immobiliari, che si tratta di un fondo a capacità edificatoria nulla o ridotta. articoli correlatiI volumi edificatori saranno ipotecabili Più in generale, la norma in questione sdogana, sotto il profilo civilistico, la fattibilità concreta della pianificazione urbanistica impostata sul principio della cosiddetta "perequazione": con questo sistema, in sintesi, viene impresso a ogni metro quadrato di territorio comunale, senza distinzioni, un indice volumetrico standard, di modo che il proprietario del fondo che sia destinato a non essere edificato (perché ad esempio è un'area di uso pubblico o a verde) possa cedere la sua virtuale edificabilità a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire. Realizzando in tal modo una completa equiparazione tra cittadini beneficiati dai "retini" del pianificatore comunale e cittadini invece titolari di fondi privi di capacità edificatoria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono: dove ci sono vincoli legati, per esempio, all'altezza degli edifici, una sopraelevazione potrebbe essere impossibile. Prima del Dl Sviluppo, al risultato pratico di trasferire la cubatura da un fondo all'altro si giungeva mediante vari escamotage: quello più praticato era la costituzione di una servitù, mediante la quale veniva individuato come «fondo servente» quello gravato da un vincolo di inedificabilità (e cioè con il vincolo di non ospitare costruzioni di volumetria corrispondente a quella «ceduta») e come «fondo dominante» quello che acquisiva la capacità volumetrica inibita al fondo servente. Con la costituzione della servitù si riusciva quindi a rendere pubblico, mediante la trascrizione nei Registri immobiliari, il fatto che chiunque avesse poi comprato il fondo servente avrebbe acquisito un'area priva di capacità edificatoria (quella in teoria che gli sarebbe spettata in ragione della sua superficie) e che chiunque avesse invece comprato il fondo dominante avrebbe avuto a disposizione un'area dotata, oltre che della capacità volumetrica «propria» (vale a dire quella derivante dalla propria estensione), anche della capacità volumetrica «derivata» dal fondo servente, il tutto ovviamente previo beneplacito comunale circa la possibilità di usare questa volumetria nel fondo dominante. Oggi si aprono scenari prima impensabili: la volumetria acquisita non deve essere legata da subito a un fondo specifico ma può restare in sospeso sino a quando il proprietario non abbia deciso quale sia il fondo nel quale sfruttarla concretamente. Non è quindi inimmaginabile uno scenario nel quale, qualora le transazioni aventi a oggetto la volumetria si facessero frequenti, si formi un vero e proprio "borsino" della volumetria, magari regolamentato, dove si possano incontrare finanzieri, intenzionati a investire in diritti volumetrici, e costruttori alla ricerca di volumetria per i propri interventi edificatori. PRIMA E DOPO IL PROVVEDIMENTO 01 | LA SERVITÙ Prima del Dl 70/2011, per "cedere" i diritti edificatori si usava costituire una servitù a carico del «fondo servente» (cioè quello che aveva i diritti era gravato da un vincolo di inedificabilità) e a vantaggio del «fondo dominante», cioè quello, confinante, che acquisiva la capacità volumetrica che il fondo servente non avebbe potuto usare. La servitù veniva trascritta nei Registri immobiliari, stabilizzando così il diritto 02 | LE NUOVE REGOLE La nuova norma è ispirata al principio della perequazione: per ogni metro quadrato di territorio comunale c'è un indice volumetrico standard liberamente cedibile da parte del proprietario del fondo che non può essere edificato a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire ma ha già esaurito la sua volumetria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria solo se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono

12-07-2011

Meno vincoli per chi costruisce. Con la segnalazione di inizio attività non bisogna attendere i 30 giorni

La Dia diventa Scia e dopo 30 anni si conclude un percorso che trasforma il silenzio da parziale consenso (dopo 90 giorni nel decreto 9/1982, cosiddetto Nicolazzi) a effettiva possibilità di costruire. L'articolo 5 del decreto Sviluppo (70/2011) rende possibili interventi edilizi complessi, spostando dalle amministrazioni ai tecnici (e ai privati committenti) un rilevante complesso di accertamenti e responsabilità. Il meccanismo riguarda tutte le attività soggette a Dia, cioè tutto ciò che ha parametri precisi circa volumi, destinazioni, distanze, altezze, oltre ovviamente a tutte le opere di manutenzione, adeguamento, contenimento consumi energetici. La Scia (segnalazione inizio attività, articolo 19 della legge 241/1990) consente oggi un immediato inizio di attività edili, sostituendo la Dia che imponeva comunque l'attesa di 30 giorni. L'inizio immediato di lavori impone maggiori responsabilità sia ai privati sia alle amministrazioni: i primi devono dotarsi di tute le autorizzazioni, verifiche e permessi necessari (molti dei quali a loro volta sottoposti a silenzio assenso) autocertificando, attestando e asseverando (con responsabilità via via seppur di poco decrescenti). Le seconde devono controllare (semmai con l'ausilio dei residenti, vicini al cantiere) che non inizino lavori privi di necessari requisiti. Dopo 30 giorni dall'inizio dei lavori (che nella Scia può essere contestuale alla richiesta alla Pa) l'amministrazione vede di molto ridotta la possibilità di intervenire e sospendere l'opera edile: in pratica può agire solo per stringenti motivi di sicurezza. Ciò conferma che anche il potere repressivo degli uffici pubblici si è evoluto, con trasformazione dei divieti e delle sospensioni in atti complessi, in cui gli aspetti repressivi (l'ostacolo alla prosecuzione) devono essere associati a quelli propositivi (il suggerimento di modifiche o integrazioni alla pratica edilizia). La Scia non sostituisce la Dia nel caso in cui quest'ultima, a sua volta, sostituisca il permesso di costruire: ad esempio non vi può essere Scia nei casi di cosiddetta «Dia pesante». L'ipotesi prevista dalla legge è quella della presenza di un piano urbanistico di dettaglio, in cui è possibile l'inizio dei lavori 30 giorni dopo la consegna di una completa documentazione in allegato alla Dia: il Dl Sviluppo conferma, all'articolo 5 comma 3, che in questo caso è sempre necessaria una Dia (e i relativi 30 giorni di attesa), senza poter attuare un inizio immediato dei lavori (come sarebbe consentito se vi fosse completa identità tra la Dia e la Scia. Di fatto, la sostituzione della Dia con la Scia anche per interventi di ampia portata sarebbe stata rara, poiché già con la prima (e i 30 giorni di attesa) imprenditori, tecnici e banche (per eventuali mutui) erano intimoriti, preferendo attendere il rilascio del permesso di costruire, molto più rassicurante rispetto alla mera ricevuta di una raccomandata dell'invio della Dia. Il decreto legge Sviluppo chiarisce, all'articolo 5 comma 2 lettera c, che i vincoli ambientali, paesaggistici o culturali non possono essere sostituiti da Scia, sicché è sempre necessario ottenere i relativi permessi espressi (con relativi termini di attesa ed eventuali prescrizioni modificative di progetto). Ciò significa che la tutela dell'ambiente (per intere zone) e di specifici edifici (per il patrimonio culturale) impone sempre un passaggio autorizzatorio espresso. Se si ampliano i casi di Scia, anche il permesso di costruire accelera: nello stesso articolo 5, comma 2 del decreto Sviluppo il termine per una pronuncia espressa su una pratica completa è individuato in 90 giorni (che diventano 180 nei comuni superiori a 100mila abitanti). Il giorno successivo si forma il silenzio assenso e cioè si può iniziare a costruire. Sono esclusi dalla procedura accelerata i casi in cui l'area di intervento è sottoposta a vincoli paesaggistici, ambientali o culturali.

29-04-2011

Arriva il silenzio-assenso per costruire e ristrutturare

Il Governo studia un piano casa bis. Non più solo la possibilità di ottenere in fretta il via libera per ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni, ma una vera e propria riapertura dei termini, compresi quelli già scaduti per consentire alle Regioni di fare nuove leggi o di ammorbidire quelle esistenti. Sarebbe questo lo sbocco finale per il rilancio del piano casa annunciato da Berlusconi. Il piano casa ha funzionato veramente finora solo in Veneto (circa 22mila domande) e in Sardegna. APPROFONDIMENTI Segnalazione semplificata per far decollare il piano casa Commento: nell'uovo di Pasqua un nuovo piano casa In arrivo il nuovo piano casa; ampliamenti dal 20% al 30% e superamento dei vincoli regionali L'annuncio di Tremonti: pronto il nuovo piano casa. Superato il veto delle Regioni, ampliamenti fino al 30% Sul piano casa resterà decisivo il sì dei Governatori: in Lombardia e Emilia Romagna serve una proroga La revisione dello strumento edilizio: i piani casa inseguono termini più ampi e regole meno severe La situazione lo scorso dicembre Le misure per il rilancio dell'economia: tutte le novità per l'edilizia, dal piano casa al nuovo piano città Veneto: spazio al piano casa anche in centro città Piemonte: la Regione approva le legge urbanistica, più semplice aumentare le cubature Liguria: debuttano i premi maggiorati Lazio: troppe liti sul piano casa Lazio: sbloccare subito il piano casa Lazio: affida il rilancio ai cambi d'uso semplificati Puglia: meno vincoli sul piano casa Leggi i documenti«Sul piano casa resterà decisivo il sì dei Governatori: in Lombardia e Emilia Romagna serve una proroga» di Giorgio Santilli «Segnalazione semplificata per far decollare il piano casa» di Massimo Frontera e Dino Pesole La riapertura dei termini per le leggi regionali è la via di uscita individuata per superare il principale ostacolo al rilancio del piano casa: la scadenza ormai matura del programma straordinario in molte Regioni. I termini per aggiungere la famosa stanza in più a ville e villette, infatti, sono già scaduti in Emilia Romagna (il 31 dicembre scorso) e in Lombardia (il 15 aprile). E, salvo proroghe in extremis, sono ormai in chiusura anche Sardegna, Veneto, Basilicata e Toscana. L'ipotesi a cui si lavora invece è di permettere alle Regioni di intervenire di nuovo con una propria regolamentazione che consenta di fare gli ampliamenti in deroga ai piani regolatori e che faccia partire, una volta per tutte, anche la demolizione e ricostruzione (il decreto dovrebbe cancellare anche il pesante vincolo del rispetto della sagoma). Stavolta però il Governo vuole provare a "forzare la mano": in caso di inerzia della Regione, il proprietario potrebbe appellarsi alla legge statale e ottenere comunque il via libera all'ampliamento. Altrettanto forte è l'altra semplificazione dell'edilizia allo studio: il permesso di costruire rilasciato grazie al semplice silenzio assenso. Sempre. E non solo in via straordinaria per il piano casa. Oggi il silenzio assenso è ammesso solo per gli interventi minori (manutenzione straordinaria, ad esempio). Da domani invece varrebbe su tutti i grandi lavori: dalle ristrutturazioni alla nuova costruzione. Potrebbe cioè bastare presentare la domanda e se il Comune non risponde entro un determinato periodo, iniziare i lavori senza un'effettiva verifica della compatibilità ambientale e paesaggistica. Ora il Governo deve cominciare a cercare il consenso politico e il supporto delle Regioni, che sull'edilizia hanno una competenza concorrente. Operazione non facile: già due anni fa l'avvio del piano casa fu il frutto di una lunga e difficile trattativa con i governatori. L'altro capitolo del decreto sviluppo che sta prendendo forma è quello relativo agli appalti: il ministro delle Infrastrutture, Altero Matteoli, proporrà bandi tipo che dovrebbero rendere sicure e tassative tutte le cause di esclusione dalle gare di lavori, servizi e forniture. Si lavora poi al giro di vite sulle riserve e le opere compensative per abbassare i costi delle opere pubbliche. L'idea è di ridurre ancora l'attuale tetto del 5% per le richieste di «compensazioni» dal territorio. E di inglobare anche le opere di mitigazione ambientale. Anche per le riserve, ovvero le richieste dell'appaltatore, di aumenti legati a imprevisti e "sorprese" sui progetti, Tremonti ha già detto di volere a tutti i costi mettere un freno, ma in questo caso l'Economia sta ancora ragionando sulla percentuale. Così come una partita ancora aperta è quella sull'arbitrato: Tremonti sembra intenzionato a riproporre il divieto di ricorrere ai giudici privati negli appalti, i costruttori invece premono per mantenere la corsia preferenziale in nome di un contenzioso più veloce. Il decreto sviluppo è in agenda per il Consiglio dei ministri del 6 maggio. Per lo stesso giorno potrebbe sbloccarsi anche un super–Cipe che ha al primo punto dell'ordine del giorno il piano di housing sociale da 2,6 miliardi. Ma il prossimo Cipe è atteso anche per il rilancio di altri capitoli di spesa per le infrastrutture, a partire dalle concessioni aeroportuali (aumenti tariffari per finanziare gli investimenti di Adr, Sea e Save) e dal piano Sud che attende di essere approvato insieme alla ripartizione di 15,4 miliardi del Fas 2007-2013 alle Regioni. Dovrebbe invece prendere forma dopo le elezioni amministrative la manovra di manutenzione dei conti da tre miliardi che deve dare ulteriore slancio agli investimenti infrastrutturali ma anche finanziare, ad esempio, le missioni internazionali, compreso l'ultimo impegno italiano in Libia.

24-03-2011

Sulla certificazione energetica percorsi differenziati tra le regioni: le istruzioni per l'uso

Notai e clienti alle prese con la certificazione energetica. A giorni verrà pubblicato il nuovo decreto legislativo sull'efficienza energetica, che entrerà in vigore il giorno successivo. Nella norma è contenuta una disposizione in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di compravendita: «nei contratti di compravendita (...) deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente» attesta «di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica». Da qui dovrebbe ricavarsi che: documentiRegione Emilia Romagna - Delibera n. 156 Regione Emilia Romagna - Delibera 28 ottobre 2008, n.1754 Lombardia - Delibera giunta regionale n. 8745 del 22 dicembre 2008 Vedi tutti » articoli correlatiIn Lombardia arriva l'obbligo di inserire la certificazione energetica negli avvisi di vendita o locazione Certificatori energetici, in Lombardia decade l'obbligo d'iscrizione all'albo professionale In Trentino Alto Adige per i nuovi edifici l'obbligo scende dalla classe C alla classe B Vedi tutti » a) nelle Regioni che hanno emanato una disciplina propria in tema di certificazione energetica, si dovrà continuare ad applicare la legislazione regionale, così come accaduto finora (in Lombardia, ad esempio, si continuerà a doversi allegare l'Ace al rogito), ma con l'aggiunta che i contratti andranno integrati con una clausola che renda conto dell'attestazione dell'acquirente circa il ricevimento delle informazioni e della documentazione energetica; b) in queste regioni, il perimetro applicativo dell'Ace resta definito dalla legge locale anche per quel che concerne le eccezioni da essa disposte: e cioè, per esempio, sempre in Lombardia, la compravendita avente a oggetto quote di comproprietà continuerà a essere un contratto cui non si dovrà allegare l'Ace e nel quale non dovrà essere contenuta la clausola; c) nelle Regioni ove non vi è una specifica legislazione in materia, la nuova norma comporta che l'obbligo di dotazione con l'Ace del fabbricato compravenduto, finora ritenuto derogabile ove l'acquirente lo consentisse, diventa inderogabile, così come inderogabile è la nuova regola inerente la necessaria presenza nel contratto della nuova clausola; d) nelle Regioni che non hanno una disciplina propria pare comunque applicabile l'articolo 9 dell'allegato "A" al Dm del 26 giugno 2009 (anche se sembra un po' strano che esso non sia stato travolto dal nuovo Dlgs), secondo il quale «il proprietario dell'edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l'edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti». Se oggi è certo che sarebbe illegittima una clausola contrattuale che contenesse una rinuncia dell'acquirente ad ottenere le informazioni e la documentazione energetica, meno chiaro è invece cosa succede se: 1) il contratto venga firmato con Ace già rilasciato ma senza che vi sia inserita la clausola di attestazione; 2) il contratto venga firmato senza che l'immobile abbia ottenuto l'Ace e quindi senza la clausola di attestazione da parte dell'acquirente; 3) il contratto riporti una clausola attestante il falso (e cioè che l'Ace è stato rilasciato senza che sia vero). Nel primo e nel terzo caso la validità del contratto non appare in discussione, ferme ovviamente le responsabilità di ogni specie che si assume chi, nel contesto di un atto pubblico, dichiara fatti non corrispondenti alla realtà e fermo che l'ipotesi di stipula di un contratto attestante la non veritiera sussistenza dell'Ace appare difficilmente ipotizzabile perché appare non plausibile pensare a un contratto notarile contenente dichiarazioni che il notaio non si sia fatto suffragare da idonea documentazione. Nel secondo caso, nonostante l'indubbia inderogabilità della nuova norma, l'opinione attualmente dominante nel mondo professionale è quella secondo cui il contratto non sarebbe nullo (fermo restando che un giudice potrebbe pensarla anche diversamente, per il fatto che il tono imperativo della disposizione appare abbastanza perentorio quando essa afferma che il contratto "deve contenere"). Resta allora da capire quali siano le conseguenze di comportamenti contrastanti con la nuova norma, a parte quelle inerenti la responsabilità del notaio sotto il profilo deontologico. È ipotizzabile, per esempio, che l'acquirente che non sia stato adeguatamente informato dal venditore o dai professionisti coinvolti si possa lamentare dei vizi o della mancanza di qualità del bene comprato, oppure della carenza di assistenza avuta dai professionisti che hanno lavorato per lui. Le leggi e le delibere regionali sulla certificazione energetica / I documenti delle istruzioni per l'uso LE ALTRE GUIDE Lavoro e assistenza disabili. Un unico permesso per ogni famiglia Uomini e donne pari sono davanti all'assicuratore Per i fondi comuni arriva la parità fiscale Ricapitalizzazione, versamenti a rischio in presenza di perdite Il revisore opera per obiettivi Il fisco si corregge Paesi black list - La sede della casa madre obbliga alla comunicazione La stretta sui controlli: l'accertamento punta le società in perdita Bilanci 2010 Censimento telematico per i contribuenti Tutela piccoli lavori Agenti / La deduzione per cassa piace al fisco Il lavoro autonomo Irap entro il primo marzo Certificati medici online Il contratto tra committente e prestatore può essere verbale La dichiarazione Iva autonoma esonera dalla comunicazione dati Nel part-time contratti a contenuto vincolato Deducibilità degli interessi passivi I rimborsi Iva si chiedono online Cud 2011, tempi stretti per i datori di lavoro

24-02-2011

Il piano casa resta anche nel 2011

A quasi due anni dal varo del piano casa – 1° aprile 2009 – le regioni continuano a legiferare, affrettandosi a spostare scadenze e limitazioni per cercare di favorire le domande dei privati. Le istanze presentate fino a oggi sono state un po' ovunque fortemente al di sotto delle aspettative – con le eccezioni di Veneto e Sardegna – e da più parti si è sentita la necessità di rivedere le leggi regionali, per ammorbidire la normativa in vigore o allungarne i tempi. Solo nelle ultime settimane quattro consigli regionali hanno approvato i disegni di legge varati dalla giunta, sfruttando le ultime votazioni dell'anno, mentre in Emilia Romagna il piano casa si chiude il 31 dicembre, a meno che la regione non decida una proroga in extremis. In Toscana, dove il termine era previsto per il prossimo 31 dicembre, le modifiche della legge regionale 24/2009 sono state comprese nel maxi-emendamento alla Finanziaria votato nell'ultimo consiglio regionale per prorogare di un anno il piano casa: il provvedimento è rimasto sostanzialmente invariato nei termini, ma con 12 mesi in più (fino al 31 dicembre 2011) per presentare le domande. Tempi più lunghi anche nelle Marche, dove – oltre alla proroga fino al 30 giugno 2012 – è stato esteso il ventaglio di possibilità di intervento. Innanzitutto è stato abolito il limite per l'ampliamento di 200 metri cubi per il residenziale e di 400 metri cubi per il non residenziale. Inoltre, l'aumento di volumetria permette di recuperare i sottotetti a fini abitativi, abbassando di 30 centimetri l'altezza necessaria (da 2,70 a 2,40 metri). Questa possibilità viene estesa anche nei centri storici (purché non venga modificata la sagoma dell'edificio) dove si potranno anche demolire e ricostruire gli edifici realizzati dopo il 1950 «non coerenti architettonicamente con gli edifici circostanti». Infine, per gli interventi di sostituzione edilizia con bonus volumetrico viene concessa una doppia possibilità: un aumento dell'efficienza energetica del 15% rispetto alla normativa nazionale con un premio del 30% del volume, o un premio del 40% del volume se si ha un risparmio energetico corrispondente al punteggio 2 del protocollo Itaca Marche. Anche in Umbria il consiglio regionale ha approvato le modifiche al piano casa offrendo possibilità maggiori per chi aumenta i livelli di sicurezza, di efficienza energetica e di qualità architettonica degli edifici. Il mancato decollo della normativa ha portato la regione ad allargare le maglie della normativa cercando di incentivare il risparmio energetico. Gli interventi che prevedono premialità di ampliamento della superficie riguardano sia gli edifici a destinazione residenziale che a destinazione produttiva, oltre a quelli presenti in aree rurali: l'ampliamento della Suc esistente è incrementato del 25% (fino a un massimo di 80 metri quadrati) se l'edificio è classificato in classe A e del 15% se invece è in classe B. Se gli edifici prevedono anche l'installazione di impianti fotovoltaici si può ampliare di un ulteriore 5% la superficie, che viene incrementata di un altro 5% nel caso di interventi che prevedano la rimozione di tutte le coperture in amianto. Se gli interventi vengono effettuati su aree industriali dismesse classificate come siti da bonificare si aggiunge ancora un 10 per cento. Per capire se queste estensioni saranno davvero applicabili si dovrà aspettare di vedere cosa faranno i comuni, che hanno 60 giorni di tempo per escludere ulteriori aree dall'applicabilità della normativa o stabilire limiti inferiori di incremento. Via libera all'ampliamento anche agli edifici che non sono prima casa in Campania, secondo quanto prevedono le modifiche alla legge regionale 19/2009 approvate dal consiglio lo scorso 20 dicembre. Inoltre, l'ampliamento del 20% è ora possibile anche per gli edifici che non superano i 1.500 metri cubi e per gli edifici residenziali con tre piani fuori terra. Sono previsti interventi sull'edilizia rurale e la riconversione al residenziale dei siti industriali dismessi anche per superfici superiori ai 15mila metri quadrati. Anche in Campania c'è un anno in più di tempo per la presentazione delle domande: il termine scade a giugno 2012. Con il nuovo anno modifiche al piano casa in senso liberalizzante potrebbero arrivare anche in Liguria e Piemonte. In Liguria, dove il Ddl approvato dalla giunta andrà al voto del consiglio a gennaio, il testo prevede una proroga dei termini fino al 31 gennaio 2013 e l'ampliamento per gli impianti produttivi con un vincolo di destinazione d'uso per 20 anni. In Piemonte, invece, il disegno di legge è in discussione in commissione e presto dovrebbe passare al vaglio del consiglio regionale e contiene modifiche che permettono di intervenire nei centri storici e in edifici a destinazione mista.

27-01-2011

Lotta al «nero» immobiliare. Calcola quanto puoi risparmiare con la cedolare secca

Due mesi di tempo dall'entrata in vigore del decreto per mettersi a posto con l'affitto, ed evitare super-multe e canoni al minimo per quattro anni, e raddoppio della sanzione destinate a chi si fa pizzicare con una casa fantasma, per finanziare il premio al comune. In base a quanto è stato rivelato al Sole 24 Ore, nella nuova versione del decreto attuativo sul federalismo municipale verranno affinati gli strumenti anti-evasione, dedicati soprattutto al settore immobiliare. Al centro del federalismo, però, non c'è solo il mattone: le indiscrezioni sulle correzioni apportate negli ultimi giorni confermano anche l'accelerazione dei premi per i sindaci che combattono l'evasione dei tributi statali (anticipate sul Sole 24 Ore del 15 gennaio), e che non dovranno più attendere i tempi lunghi della riscossione a titolo definitivo. Come calcolare la cedolare secca Sugli affitti in nero sembra confermato l'impianto varato ad agosto, e si limita ad aggiornare il calendario che si è allungato rispetto alle previsioni dell'estate. Il periodo finestra per regolarizzare i contratti sarà di 60 giorni, e scatterà dall'entrata in vigore del provvedimento. I proprietari che faranno passare il termine incapperanno nella duplice bastonata: la sanzione fino al 400% dell'imposta non riscossa, per cancellare la convenienza realizzata negli anni trascorsi in nero, e il tetto al canone, che per i successivi quattro anni non potrà superare il triplo della rendita catastale (di fatto, uno sconto per l'inquilino dal 70% al 90 per cento). È soprattutto quest'ultima regola, nelle intenzioni del governo, a offrire il grimaldello contro il mezzo milione di affitti in nero, che ogni anno sottraggono circa un miliardo alla raccolta dell'Irpef: il tetto offre agli inquilini un incentivo concreto a denunciare il proprietario infedele all'erario, nella più classica logica del conflitto d'interessi fiscale. Sul terreno degli incentivi si gioca anche il secondo tempo della partita contro le case fantasma, dopo che il 31 marzo si chiuderà il primo tempo della regolarizzazione. Per le emersioni successive si era ipotizzato inizialmente un premio ai sindaci da 1.500 euro per ogni casa scovata nel territorio del loro comune; ora viene ipotizzata una strada diversa, che raddoppia le sanzioni catastali e ne gira il 50% al comune. La sanzione sulle case fantasma scoperte dopo il 31 marzo potrà oscillare quindi da 516 a 4.132 euro, e il premio al comune andrà di conseguenza da 258 a 2.066 euro a immobile. Sulla carta, quindi, la raccolta può rivelarsi addirittura più sostanziosa del previsto: le prime stime parlano di circa 900mila case che ancora mancano all'appello del catasto e che a fine marzo potrebbero ridursi a 800mila. Quindi l'emersione totale potrebbe portare da 206 milioni a 1,6 miliardi ai comuni. Resta il fatto, però, che la decisione sulla sanzione da applicare resta nelle mani del Territorio, che finora nella prassi ha optato quasi sempre per il livello minimo. I proprietari, comunque, avranno sempre ampie chance di dimostrare che il loro immobile è stato appena completato, e di provare in questo modo ad abbassare o annullare la sanzione.

05-10-2010

Spese condominiali: vale il regolamento

Rendiconto alla mano, le famiglie più attente hanno già iniziato a pensarci. Controllando il numero di millesimi attribuiti al proprio appartamento e cercando di capire se tutto è corretto. Dopotutto – potrebbe aver pensato qualcuno – se l'alloggio del quarto piano ha 39 millesimi, perché quello del piano di sopra ne ha solo 34, tanto più che il suo proprietario ha trasformato il balcone in veranda? La differenza, in un palazzo con una trentina di appartamenti e il riscaldamento centralizzato, corrisponde a circa 250 euro di spese all'anno, e tanto basta a spiegare perché la questione sia così sentita. Anche se bisogna ricordare che la materia condominiale – costantemente plasmata dalla giurisprudenza – mal si presta a risposte tranchant: ogni edificio ha i suoi millesimi (di proprietà, generali, per le scale, per il riscaldamento eccetera) e quelli di natura contrattuale non possono essere modificati a maggioranza, neppure dopo l'ormai celebre sentenza 18477/2010. Ecco allora i dubbi e le incertezze. Ed ecco le oltre 450 domande arrivate al forum online abbinato alla Guida pratica «Le novità in condominio», in edicola con «Il Sole 24 Ore» di ieri. Emblematico il caso su cui si è pronunciata la Cassazione con la sentenza 18486/2010, che riguarda diversi quesiti proposti dai lettori, alle prese con edifici nei quali – senza deliberazioni esplicite – ci si discosta abitualmente dai criteri di ripartizione delle spese fissati dal regolamento condominiale o dalle tabelle allegate. Su questo punto, la Corte ha stabilito che il regolamento condominiale in "disuso" resta comunque valido fino alla sua modifica. Nel caso specifico, un supermercato collocato al pianterreno di un condominio contestava la delibera che – modificando i criteri di ripartizione delle spese seguiti da oltre 20 anni – gli aveva addebitato costi relativi a porzioni immobiliari e a servizi di cui l'esercizio commerciale non fruiva in nessun modo. Il condominio si era difeso spiegando che l'assemblea aveva semplicemente riapplicato, dopo anni di "disuso", i criteri sanciti dal regolamento ancora vigente, ma il tribunale e la corte d'appello (con motivazioni diverse) avevano dato ragione al supermercato. La Cassazione, invece, ha ribaltato la questione, stabilendo che – in presenza di un regolamento condominiale – la ripartizione deve essere fatta in base alle sue regole, «a nulla rilevando che per molto tempo fossero stati utilizzati dal condominio altri criteri». Ogni condomino, infatti, secondo la Corte di cassazione, ha sempre il potere di prendere l'iniziativa per l'eventuale revisione o modifica del regolamento vigente, ma fino a quando le variazioni non sono state effettuate si devono applicare tutte le disposizioni regolamentari esistenti. LE PRIME RISPOSTE Rettificabile la ripartizione per l'acqua del giardino Anni fahanno completamente sbagliato a dividere i millesimi della ripartizione delle spese relative all'acqua del giardino condominiale.Unasignora che ha solo una striscia di giardino paga quasi il doppio rispetto al vicino che ha doppia esposizione e doppio giardino. Per la nuova ripartizione di questi millesimi è necessaria l'unanimità condominiale osolo la maggioranza? Secondol'ultima giurisprudenza (Cassazione, Sezioni unite n. 18477/2010), lanuova ripartizionepuò essere approvataa maggioranza dei presenti in assembleaconalmenometà dei millesimi, anchese l'attuale suddivisione era contenuta in tabelle allegate al regolamentocontrattuale. Secondola precedente giurisprudenza occorreva l'unanimità,maancheunsolo condominopoteva ricorrere in tribunale per la revisione. L'assembleacon unvoto puòrivedere le tabelle L'assemblea ha il potere di rivedere la tabella millesimale stabilita da regolamento condominiale contrattuale? Dasempre, le tabelle millesimali si possonorivedere nei casi previsti dall'articolo69delle disposizioni di attuazione del codice civile (errore di calcoloomodifiche rilevanti nella struttura dell'edificio). Tuttavia, a seguito della sentenza della Cassazione n. 18477/2010 le tabelle si possono modificare a maggioranza ai sensi dell'articolo 1136,comma2 (metàpiùuno degli intervenuti in assembleache rappresentinoalmeno500millesimi). Solo se le tabelle sonoredatte in deroga ai criteri di ripartizione delle spese fissati dal codice civile, è necessario per la modifica il consenso unanime:attenzione, però, perchéper capire quali siano le tabelle contrattuali sideve guardare alla loro "natura"enonsolo alla loro collocazione inunregolamento condominiale contrattuale.

08-09-2010

Italia: Istat, tornano a salire le compravendite immobiliari

Finanzaonline.com - 8.9.10/13:59 Segnali di ripresa dal mercato immobiliare italiano con le compravendite immobiliari che a inizio 2010 sono tornate a salire. Il rapporto su compravendite immobiliari e mutui diffuso oggi dall'Istat evidenzia come nel primo trimestre di quest'anno le convenzioni relative alle compravendite di unità immobiliari sono state pari a 190.728, in aumento del 2,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In particolare, per quanto riguarda gli immobili a uso residenziale, l'incremento tocca il 3%. Si tratta della prima variazione tendenziale positiva dopo una fase di discesa che era iniziata nel 2007 e proseguita con intensità crescente fino al primo trimestre del 2009. Le compravendite di immobili ad uso residenziale risultano in crescita del 3 per cento, mentre risultavano in calo fino al trimestre precedente. Le compravendite di immobili ad uso economico continuano, invece, a registrare un andamento negativo, segnando una flessione del 5,1 per cento. In risalita anche il numero di mutui stipulati. Nei primi tre mesi del 2010 c'è stato un balzo del 13,7% rispetto allo stesso periodo del 2009, dando seguito alla fase di ripresa tendenziale del fenomeno iniziata negli ultimi tre mesi dello scorso anno. In particolare, nel periodo gennaio-marzo 2010 i mutui non assistiti da ipoteca immobiliare segnano un aumento tendenziale del 13,3 per cento, quelli garantiti da ipoteca immobiliare del 13,9 per cento.