17-04-2012
Imu, in caso di divorzio lo paga chi resta in casa e non chi possiede l'immobile
La tassa sulla prima casa si pagherà in tre tranche. Non pagano nemmeno gli affittuari, ma solo i proprietari. Leggi la nostra guida sull'Imu, completa di scadenze e di aliquote Il premier Mario Monti (foto Tmnews-Infophoto) Roma, 16 aprile 2012 - Via libera dalla commissione Finanze della Camera all’emendamento al decreto legge semplificazioni che prevede, in caso di separazione o divorzio, che sia il coniuge che abita la casa a versare l’Imu anche se non è proprietario. Nel testo si legge che “l’assegnazione della casa coniugale al coniuge non titolare dei diritti reali sullo stesso, convenuto ovvero disposto in sede di separazione o di divorzio dei coniugi, si intende in ogni caso effettuato a titolo di diritto di abitazione”. La prima casa si farà in tre, con una nuova scadenza a settembre. Ma al momento del saldo finale bisognerà tener conto dell’eventuale aumento deciso dalle amministrazioni comunali. Non cambia nulla, invece, per le seconde case. Le scadenze rimarrano solo due: a giugno e dicembre. Per la prima casa si pagherà un terzo alle prime due scadenze, per la seconda la metà al primo acconto. E, per un effetto paradosso, a settembre i proprietari di prima casa avranno pagato il 66% dell’imposta, mentre le seconde case solo il 50%, tanto che tra le proposte che forse saranno votate in nottata c’e’ anche quella che consentirebbe ai proprietari di scegliere per le abitazioni principali tra due o tre rate. A complicare i calcoli, poi, saranno anche l’obbligo di adeguare le rendite con i nuovi coefficienti catastali decisi dalla manovra ‘Salva Italia’. Ecco una mini guida pratica al versamento per la nuova imposta. - CHI DEVE PAGARE: il versamento è dovuto dai proprietari dell’immobile, ma anche dai possessori di diritti reali (ad esempio titolari per uso o usufrutto). Non pagano invece gli affittuari. - LE ALIQUOTE BASE: Le aliquote ordinarie, valide su tutto il territorio dello Stato, sono state fissate dalla manovra Monti e sono dello 0,4 per cento (o 4 per mille) sulla prima casa e dello 0,76% (o 7,6 per mille) sulle altre. Per i fabbricati rurali strumentali all’attività agricola (stalle, cascine, fienili) l’aliquota è del 2 per mille. I Comuni possono comunque aumentare o diminuire l’aliquota dello 0,2% entro il prossimo 30 settembre. - LE DETRAZIONI: Per l’abitazione principale è prevista dalla legge una detrazione fissa di 200 euro, a cui si devono aggiungere 50 euro per ogni figlio a carico di età non superiore a 26 anni. - L’AUMENTO DEI COEFFICIENTI: La manovra Monti ha anche deciso un aumento dei coefficienti catastali, che servono per adeguare la ‘’rendita catastale’’ degli immobili (che va aumentata del 5%) per arrivare al valore catastale, che è la base imponibile su cui si applicano le aliquote. Per le abitazioni e le pertinenze (box, cantina, soffitte) il coefficiente e’ passato dal 100 al 160%. - PRIMA CASA, LE SCADENZE: Per la prima casa sono tre. Per gli altri immobili sono sempre due. La prima casa pagherà il primo acconto il 18 giugno (il 16 è sabato), il secondo il 17 settembre (il 16 è domenica e il saldo il 17 dicembre (il 16 e’ domenica). Ai primi due appuntamenti si pagherà un terzo dell’imposta dovuta in base alle aliquota dello 0,4% (o 4 per mille) fissata dallo Stato. Alla fine a settembre i proprietari avranno pagato il 66% del dovuto (mentre le seconde case avranno pagato solo il 50%, anche se tutto a giugno). Al saldo bisognerà invece calcolare l’imposta con le aliquote decise dai comuni e versare la differenza non pagata nelle prime due rate. - ALTRI IMMOBILI, LE SCADENZE: Come per la vecchia Ici rimangono due scadenze: l’acconto del 18 giugno e il saldo del 17 dicembre. Alla prima scadenza andrà versata metà imposta calcolata in base alle aliquote calcolate con le aliquote base decise dal decreto Monti (lo 0,76%). Al saldo il calcolo fa fatto con le aliquote decise dai comuni e versare la quota rimanente rispetto a quanto pagato a giugno. - IL CALCOLO: A complicare i calcoli l’adeguamento dei coefficienti deciso dal decreto Salva-Italia. La rendita catastale che emerge dalla visura del catasto va rivalutata del 5% (in pratica va moltiplicata del 105%). Poi, per le abitazioni, l’importo va ulteriormente moltiplicato per il coefficiente del 160%. E’ su questo valore che va applicata l’aliquota e, nel caso della prima casa, la detrazione. - PER I SEPARATI: E’ la novità dell’ultimo minuto. Prima l’importo sulla casa andava pagata dal coniuge proprietario, ora invece l’importo dovrà essere versato da chi occupa l’abitazione. ANNUNCI GOOGLE Villa a Forte Dei Marmi Vendita Immobili di prestigio, da € 390.000 a pochi passi dal MARE Optimamente.net/Villa_Versilia "Non Pagare" i Debiti Sistemi Legali per "Non Pagare" i Debiti quando Non Riesci a Pagare! www.AgenziaDebiti.it/non-pagare Avvocato divorzista Pratiche a partire da € 600,00 Per info 02 87186275 - Milano www.studiocibin.com/divorzi Mutuo Prima Casa Non sai qual è il mutuo più Adatto? Confronta più preventivi. 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Today, 7.03.26 – Mi piace – Reply vinc tra le varie iniquità di questa imu la più eclatante mi sembra quella della detrazione di 50 euro per ogni figlio con meno di 26 anni che dimori nell' abitazione,senza preoccuparsi se lavorano o sia no a carico così potremmo avere famiglie di 5 persone che lavorano tutti che ottengono una detrazione di 150 euro e famiglie con disabili o anziani a carico che devono pagare tutto senza sconti. Sarebbe stato più equo e più intelligente nel testo della legge invece che indicare come fruitori della detrazione " figli con meno di 26 anni " avrebbero dovuto scrivere " persone a carico". Yesterday, 22.44.19 – Mi piace – Reply roberto Finalmente dopo tantissimi anni ..UNA COSA GIUSTA !!! CHE PAGHI CHI OCCUPA L'ALLOGGIO ALTRUI ....sono un padre separato proprietario dell'appartamento che provvede al mantenimento dei figli, della moglie, del mutuo, dei lavori di ristrutturazione all' adeguamento annuale dell'Istat, etc.... RINGRAZIO PER L'INIZIATIVA... Yesterday, 21.34.52 – Mi piace – Reply Social Networking by Echo video milano 16/04/2012 Lorenzo Monaco e Matteo Pompili presentano "Lo strano caso della cellula X" foto milano 16/04/2012 La protesta degli specializzandi in piazza Cavour 15/04/2012 Le immagini più divertenti della Milano City Marathon Trova aziende e professionisti
22-02-2012
Rate flessibili per i debiti con Equitalia e detrazioni più alte per chi ha figli
Dalle black list per i "furbetti" dello scontrino agli ispettori-giocatori nelle sale da gioco, fino alle rateizzazioni più facili per i debiti fiscali e alla cancellazione di quelli sotto i 30 euro. Sono alcune novità contenute nel decreto fiscale in arrivo venerdì al Consiglio dei ministri. Che punta, innanzitutto, a introdurre degli sconti fiscali per i redditi bassi, a partire dal 2014. Gli sgravi potranno essere anche misure non strutturali. Si punta, in particolare, ad aumentare le detrazioni per i familiari a carico,a partire dagli 800 euro oggi riconosciuti dal Fisco per il coniuge a carico, dei 900 se il figlio ha meno di tre anni, e dei 690 per i figli se i redditi dichiarati sono compresi tra i 40 e gli 80mila euro.
22-02-2012
Report urbano Fiaip 2011: in calo compravendite -5,94% e prezzi -6,98% . Timidi segnali di risveglio del mercato nel secondo semestre 2012
Risultati delle rilevazioni FIAIP sull'andamento del mercato immobiliare urbano 2011 e scenari di mercato per il 2012 Il 2011 si chiude con un mercato in stagnazione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Per le compravendite immobiliari si registra un andamento medio dei prezzi in calo del 6,98% per le abitazioni, mentre cala il numero delle compravendite che si attesta a -5,94% nel 2011. Crescono le locazioni ad uso abitazione: + 3,97% rispetto al 2010. Inoltre, si segnala come sono sempre di più gli italiani (49%) ed i clienti extra U.E. (70%) che nel 2011 hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili, sebbene vi sia stata una leggera riduzione (-3%) delle richieste ed erogazioni rispetto al 2010. Si rileva una diminuzione del 5% del ricorso al sistema creditizio da parte degli extracomunitari. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione, conclusi con i clienti stranieri, riguardano i cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2010. Si rileva quest’anno, invece una diminuzione per le compravendite da parte degli extracomunitari, ed un leggero aumento delle locazioni. I segnali di risveglio registrati nel secondo semestre 2010 non hanno trovato conferma e il 2011 consegna un mercato caratterizzato da scarsa mobilità, ai limiti della stagnazione, con prezzi in calo (- 6,98% le abitazioni, -9,09% i negozi, - 10,64% gli uffici, - 9,85% i capannoni) e una nuova contrazione del numero di compravendite rispetto all’anno precedente (- 5,94% le abitazioni, - 10,84% i negozi, - 11,07% gli uffici, - 10,30% i capannoni). Il Report immobiliare urbano Fiaip 2011, presentato oggi a Roma, sottolinea come il comparto è stato evidentemente provato durante il corso dell’anno, dove la forbice tra richiesta e offerta continua ad essere ancora troppo distante (circa il 20%). Per il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che oggi a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2011 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi e al Prof. Augusto Vitale dell’Università degli Studi di Napoli Federico II: “ Il mercato immobiliare nel 2011 ha senz’altro risentito dell’impennata dello spread tra titoli italiani e titoli tedeschi. Questo ha dato luogo ad una tempesta finanziaria che ha prodotto il brusco innalzamento del costo del “funding” ponendo ancora gli istituti di credito in una posizione di difesa, e generando, nuovamente, una stretta creditizia che, dopo essersi allentata nel 2010, ha privato la domanda del suo fondamentale sostegno già dal secondo semestre del 2011. Inoltre - dichiara Mario Condò de Satriano - il mercato immobiliare risente dei timori sulla tenuta della moneta unita, delle ridotte capacità di risparmio delle famiglie e, in special modo, è stato influenzato dall’ elemento psicologico negativo acuitosi nel terzo trimestre del 2011 con l’introduzione dell’IMU e la paventata revisione del sistema catastale: Tutti questi fattori hanno fortemente influenzato la tendenza ribassista. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte dai valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2011 sul mercato immobiliare urbano che quest’anno analizza un campione di 14 città italiane nel dettaglio. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno con il supporto scientifico dell’Università degli Studi di Napoli Federico II – Dipartimento di Progettazione Urbana e di Urbanistica. Il campione analizzato in questa sede per il mercato urbano è formato dalle maggiori città metropolitane e da alcune città che rappresentano il mercato immobiliare delle tipiche provincie italiane ritenute più significative per l’andamento del mercato nel Nord, Centro e Sud Italia. Dal report 2011 Fiaip si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città, fatta eccezione per Torino (+3,75%) che fotografa una realtà in controtendenza. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Bergamo con la punta massima rilevata nella città lombarda del -13,57%. I restanti cali spaziano tra il -3,75% di Siena ed il -11,67% di Palermo, passando tra -5% di Cagliari, -6% di Genova, -6,5% di Napoli, -7,13% di Bologna, -7,5% di Firenze, - 8% di Roma, -8,33% di Avellino, - 8,75% di Salerno, - 10% di Milano e – 10,86% di Venezia. Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Compravendite Nel mercato residenziale rallenta la domanda rispetto all’anno 2010 e si registra secondo Fiaip una maggiore offerta di immobili sul mercato, accompagnata da una diminuzione del numero delle compravendite rispetto agli anni passati. In generale, il mercato indica nel 2011, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione di circa un -6,98% per le abitazioni e del -9,09% per i negozi, che si attesta sempre in diminuzione, attorno al 9,85% per gli uffici e al 3% per i capannoni. Ciò è dovuto ad una maggior offerta di immobili con un numero di compravendite concluse ancora minore alle attese di mercato, a causa di un prezzo degli immobili, che per molti proprietari è ancora fermo ai prezzi di mercato del 2006/2007. Per quanto riguarda le transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal – 10,30% dei capannoni, al – 5,94% delle abitazioni, al -10,84% dei negozi, fino al - 11,07% per immobili ad uso ufficio. Ancora una volta si conferma come il tempo medio di vendita (periodo intercorrente tra la data di incarico vendita e la data di sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita) degli immobili ad uso abitativo è tra i 6 e i 9 mesi. Diminuisce rispetto al 2010 l’allungamento del periodo tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi. Si segnala poi come per lo più le compravendite ad uso residenziale sono portate a termine da clientela italiana (49%) attraverso un ricorso al sistema creditizio e l’accesso ai mutui, nonostante si riscontra una decisa riduzione di richieste di erogazioni rispetto al 2010, a causa della stretta del sistema bancario. Le famiglie italiane che richiedono un mutuo hanno sempre l’accortezza di impegnare mediamente non più del 30% del proprio budget d’investimento previsto. Stesso discorso per i cittadini extra Ue che ricorrono per il 70% al sistema creditizio, sebbene la rilevazione Fiaip sottolinea come tra il 2010 e il 2011 vi sia stata una stretta creditizia delle banche che ha fatto rallentare ( -5%) in quel periodo l’accesso al credito a questa tipologia di clientela. Ma quali sono gli immobili più ricercati? Gli italiani apprezzano sempre di più i trilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 38% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 24% bilocali (miniappartamenti). Solo il 7% richiede in acquisto monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (40%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (22%). Da segnalare come vi sia stato nel 2011 un aumento dell’interesse per gli alloggi ristrutturati o da ristrutturare. Le previsioni per il 2012 indicano un miglioramento dell’andamento delle compravendite per gli immobili ad uso abitativo, con particolare attenzione alle aree centrali e semicentrali delle città dove il mercato potrebbe mantenersi stazionario. I dati raccolti, per il comparto residenziale danno per il 2012 come previsione l’aumento dei tempi di vendita degli immobili in tutte le zone. Locazioni Il mercato delle locazioni indica nel 2011 una sostanziale stabilità ed un offerta in leggera diminuzione rispetto al 2010, sebbene vi sia una domanda di abitazioni da locare in costante aumento. Nel 2011 il report Fiaip registra una lieve diminuzione del numero dei contratti di locazione rispetto allo stesso periodo del 2010. Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi che rispetto al 2010 subiscono una flessione contenuta (- 3,65%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al – 7/-7,5% circa. In calo anche i prezzi delle locazioni dei negozi che nel 2011 fanno registrare un -3,35%. Rispetto al 2009 il mercato delle locazioni indica per il comparto residenziale un aumento della domanda di abitazioni, l’offerta di immobili rimane stazionaria con un incremento del numero dei contratti. I contratti di locazione risultano infatti in costante aumento del +3,97% per gli affitti delle abitazioni, mentre per negozi si riscontra una flessione dei contratti (-3,35) che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso direzionale uffici e capannoni. Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo diminuiscono per il periodo inferiore al mese e per il periodo da 1 a 3 mesi (38%) mentre sono in aumento coloro che riescono ad affittare entro un mese dall’incarico all’agenzia (18%). Una tipologia di immobile richiesto sempre più dalle giovani coppie o dai single che optano per le locazioni è il miniappartamento bilocale (38%), così come il trilocale (34%), ubicato in zone centrali (32%) o semicentrali (33%), in aumento, + 10%, chi preferisce l’estrema periferia . Lo stato di conservazione degli alloggi più frequentemente affittati è quasi esclusivamente di buono stato (53%) o ristrutturato (23%). Per quanto riguarda le previsioni per il 2012 per il mercato delle locazioni, il report Fiaip indica una tendenza alla diminuzione degli affitti ad uso residenziale (-7%) per le zone centrali, e del 10% per gli immobili situati nelle zone semicentrali e del 7% nelle aree periferiche delle città. Nel 2012 le rilevazioni prevedono una tempistica della conclusione dei contratti di locazione abitative sostanzialmente stazionaria rispetto al 2011, con un aumento nelle zone periferiche delle città. L’incognita sull’applicazione delle aliquote, sulle seconde case, da parte dei Comuni - così come previsto dall’introduzione dell’IMU - potrebbe causare un forte aumento dei canoni delle stesse locazione nel secondo semestre 2012, se le amministrazioni locali dovessero applicare il massimo dell’aliquota, così come accaduto in questi giorni nel comune di Parma. Conseguentemente il numero dei contratti di locazione potrebbe subire una contrazione al ribasso nel corso dell’anno. Scenari di mercato per il 2012 Il difficile incontro tra domanda ed offerta, già riscontrato nel 2011, produrrà una stagnazione nel numero delle compravendite, almeno per il primo semestre 2012. Si segnala inoltre come l’incognita sull’applicazione delle aliquote IMU da parte dei Comuni, e la possibilità dell’ introduzione di un eventuale ulteriore tassa patrimoniale influenzerà il mercato e porterà gli investitori e le famiglie Italiane su posizioni attendiste, ove il quadro economico europeo non dovesse stabilizzarsi entro il mese di giugno. “ Alla luce di queste considerazioni – dichiara Mario Condò de Satriano - il primo semestre del 2012 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato da parte dei potenziali acquirenti che, in attesa della definizione di un coordinamento delle politiche economiche europee atte a stabilizzare la tensione dei mercati borsistici, nonché di una chiarificazione dell’imposizione fiscale introdotta del nuovo Governo, resteranno in parte “alla finestra” ed in parte attenderanno “tempi migliori” riversandosi, momentaneamente, sul mercato degli affitti”. Soltanto nel secondo semestre, a condizione che siano state metabolizzate le politiche fiscali domestiche e sia migliorata la governance economica dell’Eurozona, affinché gli Istituti di Credito possano riversare parte della “ritrovata” liquidità a favore delle attività produttive e delle famiglie, il mercato riprenderà a “funzionare” anche perché sarà il maggior tasso di inflazione a “sbloccare” chi aveva già programmato di investire nel mattone. “Gli italiani – dichiara Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip - nel 2012 saranno agevolati dai prezzi delle abitazioni che, pur mantenendosi al ribasso, continueranno a garantire, in un momento di volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale”. Nell’ambito di questo scenario, rivestirà un ruolo fondamentale la figura dell’agente immobiliare che, nelle vesti di consulente, avrà il compito di consigliare il “giusto prezzo” a quella parte della domanda che ha l’esigenza abitativa ed è alla ricerca di una casa, probabilmente piccola (70/80 mq.), centrale e con elevate qualità contestuali e strutturali, guidandola nel “saper cogliere l’occasione” in funzione di budget ed esigenze, magari rinunciando a qualcosa, ma nella consapevolezza che l’attuale fase di mercato difficilmente si ripresenterà in tempi brevi. Così come sarà sempre compito dell’agente immobiliare, dimostrare a quella parte del mercato dei venditori che talune aspettative di prezzo, ancorate ai valori del 2006/2007, oggi non sono più realizzabili. “Oggi – conclude il Presidente del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano – alcune aspettative dei proprietari sono false e non sono più realizzabili e, il perdurare di tali offerte sul mercato, costituiscono un forte disorientamento del consumatore alla ricerca dell’alloggio. Viceversa, l’adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe, ancora oggi, una rapida definizione in funzione di una domanda ancora sostenuta, velocizzando notevolmente anche i tempi di vendita” .
03-10-2011
Cubatura in libera vendita
La vendita della "cubatura" (detta anche volumetria) non dovrebbe più essere un problema, da quando il Dl Sviluppo (articolo 5, comma 3) ha sancito che sono trascrivibili nei registri immobiliari «i contratti che trasferiscono i diritti edificatori comunque denominati nelle normative regionali e nei conseguenti strumenti di pianificazione territoriale, nonché nelle convenzioni urbanistiche a essi relative». Se dunque Tizio e Caio sono proprietari di due terreni (anche non confinanti) e su quello di Caio sono edificabili 900 metri cubi, Caio può ad esempio limitare la propria costruzione a 700 metri cubi e vendere o donare i 200 metri cubi residui a Tizio il quale, con il permesso del Comune, potrà sfruttarli sul proprio fondo. Chiunque comprerà il lotto dal quale la volumetria è stata "prelevata" sarà quindi reso avvertito, dalla lettura dei registri immobiliari, che si tratta di un fondo a capacità edificatoria nulla o ridotta. articoli correlatiI volumi edificatori saranno ipotecabili Più in generale, la norma in questione sdogana, sotto il profilo civilistico, la fattibilità concreta della pianificazione urbanistica impostata sul principio della cosiddetta "perequazione": con questo sistema, in sintesi, viene impresso a ogni metro quadrato di territorio comunale, senza distinzioni, un indice volumetrico standard, di modo che il proprietario del fondo che sia destinato a non essere edificato (perché ad esempio è un'area di uso pubblico o a verde) possa cedere la sua virtuale edificabilità a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire. Realizzando in tal modo una completa equiparazione tra cittadini beneficiati dai "retini" del pianificatore comunale e cittadini invece titolari di fondi privi di capacità edificatoria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono: dove ci sono vincoli legati, per esempio, all'altezza degli edifici, una sopraelevazione potrebbe essere impossibile. Prima del Dl Sviluppo, al risultato pratico di trasferire la cubatura da un fondo all'altro si giungeva mediante vari escamotage: quello più praticato era la costituzione di una servitù, mediante la quale veniva individuato come «fondo servente» quello gravato da un vincolo di inedificabilità (e cioè con il vincolo di non ospitare costruzioni di volumetria corrispondente a quella «ceduta») e come «fondo dominante» quello che acquisiva la capacità volumetrica inibita al fondo servente. Con la costituzione della servitù si riusciva quindi a rendere pubblico, mediante la trascrizione nei Registri immobiliari, il fatto che chiunque avesse poi comprato il fondo servente avrebbe acquisito un'area priva di capacità edificatoria (quella in teoria che gli sarebbe spettata in ragione della sua superficie) e che chiunque avesse invece comprato il fondo dominante avrebbe avuto a disposizione un'area dotata, oltre che della capacità volumetrica «propria» (vale a dire quella derivante dalla propria estensione), anche della capacità volumetrica «derivata» dal fondo servente, il tutto ovviamente previo beneplacito comunale circa la possibilità di usare questa volumetria nel fondo dominante. Oggi si aprono scenari prima impensabili: la volumetria acquisita non deve essere legata da subito a un fondo specifico ma può restare in sospeso sino a quando il proprietario non abbia deciso quale sia il fondo nel quale sfruttarla concretamente. Non è quindi inimmaginabile uno scenario nel quale, qualora le transazioni aventi a oggetto la volumetria si facessero frequenti, si formi un vero e proprio "borsino" della volumetria, magari regolamentato, dove si possano incontrare finanzieri, intenzionati a investire in diritti volumetrici, e costruttori alla ricerca di volumetria per i propri interventi edificatori. PRIMA E DOPO IL PROVVEDIMENTO 01 | LA SERVITÙ Prima del Dl 70/2011, per "cedere" i diritti edificatori si usava costituire una servitù a carico del «fondo servente» (cioè quello che aveva i diritti era gravato da un vincolo di inedificabilità) e a vantaggio del «fondo dominante», cioè quello, confinante, che acquisiva la capacità volumetrica che il fondo servente non avebbe potuto usare. La servitù veniva trascritta nei Registri immobiliari, stabilizzando così il diritto 02 | LE NUOVE REGOLE La nuova norma è ispirata al principio della perequazione: per ogni metro quadrato di territorio comunale c'è un indice volumetrico standard liberamente cedibile da parte del proprietario del fondo che non può essere edificato a quel proprietario cui invece la pianificazione comunale consente di costruire ma ha già esaurito la sua volumetria. In concreto, però, l'acquirente potrà usare la volumetria solo se gli strumenti urbanistici comunali lo consentono
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